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西宁:小区花园、露台使用权谁说了算

2018-07-19 12:17

  买一楼房子,送楼前花园。买顶层房子,送空中花园。由于一楼和顶楼的房屋不好卖,一些开发商在出售房屋时就会开出“买房子送花园”的诱人条件。可是,楼下和楼顶花园到底该归谁,却成了一个新问题。

  前不久,有读者向本报咨询,他们小区的开发商将居民楼下的小花园送给了一楼的住户,于是,一些住户将花园开垦成了菜园。这不仅影响了小区的整体环境,而且还侵犯了其他业主的权益。业主们认为,小区内的绿地、花园属于全体业主所有,开发商有权把花园、露台的使用权送人吗?

  随后,记者在调查中了解到,开发商将小区底楼的花园、顶楼的露台使用权赠送给业主的现象比较多,一些多层住宅,底楼没有架空,像排屋的设计一样,居民可以从家里直接走到户外绿地,有的甚至围起来,俨然是“私用领地”。开发商一般承诺这些花园由底楼业主养护,使用权也归底楼业主,但开发商怕引起其他业主的争议,花园、露台的赠送,大多是口头承诺,一般都不在合同中加以约定。对此,开发商的理由是,早在盖房子前,开发商就已经取得了小区土地的所有权,使用权当然应该是开发商说了算。

  记者就此问题先后咨询了西宁市住房保障和房产管理局,以及西宁市国土资源局。房产局产权产籍处处长焦海青说,对于这个问题,法律界限比较模糊,房产部门也说不好花园使用权属于谁。房产部门只对房屋权属做登记,对花园、露台的产权不做登记。按照《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。《物权法》虽然规定“明示属于个人的除外”,但对由谁来“明示”,以及在哪里“明示”却没有做明确规定。因此,一些开发商就自己来“明示”,在购房合同上,甚至在售房广告上“明示”。由于土地权属问题不在房产部门的职权范围内,因此,房产部门也不知道开发商是否有权赠送露台、花园的使用权。

  随后,记者又咨询了西宁市国土资源局地籍管理处,一名李姓工作人员说,国土部门在为业主办理土地使用证时,也不会为花园或露台办理权属证,因此,花园和露台的所有权应该是全体业主共有的。但花园、露台的使用权该如何分配,国土部门也不清楚。

  记者咨询了海博律师事务所律师白承志,他说,根据《物权法》有关规定,楼下和顶楼的住户依法对其建筑物内的住宅及贮藏室等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另外,虽说开发商在盖房前就取得了小区土地的所有权,但随着房屋的出售,小区内的土地和附属设施也一并出售给了全体业主,因此,花园和露台的所有权归属全体业主,使用权如何归属自然也应该由业主大会说了算。不要说是开发商的口头承诺,即便花园和露台的使用权在合同中加以约定,也不受法律保护。